估值仍处底部，市场情绪依然不高
2011-07-18 | 文章来源：中股价值线 | 成为付费会员
一、评述范围
本期《股票估值®500·个股报告》中列入房地产行业的共有32家公司，按市值大小分为（1）大市值9家：万科A、保利地产、华侨城Ａ、小商品城、新湖中宝、招商地产、金地集团、陆家嘴、金融街；（2）中市值11家：泛海建设、中国宝安、荣盛发展、世茂股份、滨江集团、张江高科、北京城建、苏宁环球、北辰实业、中粮地产、中华企业；（3）小市值12家：海泰发展、栖霞建设、中国国贸、中航地产、福星股份、广宇集团、合肥城建、华发股份、空港股份、亿城股份、浦东金桥、阳光股份。（它们最新的个股报告在《股票估值500》第25-27期）
从上面的表格我们可以看到，在32家公司中，有24家房地产公司的股价处于JW4点股价图谱的A点，但这24家公司中只有10家的成长动能为1，同时我们可以看到，在过去的13周里，房地产行业整体表现较差，中小市值的公司股票下跌更多。
二、盈利趋势
下表为房地产行业2009年—2011年季度数据汇总统计资料：
从上表可以看出，我们统计的32家房地产上市公司2010年营业收入2337.2亿元，扣除非经常性损益后的净利润337.7亿元，平均增速分别为30.6%和33.6%，业绩好于市场预期。由于受到第三轮房地产政策特别是限购政策以及货币政策不断收紧的影响，今年1季度房地产板块业绩有所回落，32家房地产公司的营业收入和净利润（扣除）分别为369.4亿和51亿，分别同比下降9.8%和26.7%。由于房地产的预售制度，房地产公司的业绩体现具有滞后效应，1季度的业绩增速同比下降目前还并不能坐实行业整体下行的说法，但今年房地产行业恐难难以达到去年的业绩增长水平。
下表为我们挑选出的比较有代表性的几家公司2010年1季度——2011年1季度的盈利趋势：
从上表我们注意到，保利地产、荣盛发展和福星股份这三家公司的盈利稳定性要优于其它公司。保利地产作为龙头企业，在销售、拿地和财务方面具有多重优势，在政策强压的行业大背景下，龙头实力彰显，延续稳健的增长态势；荣盛发展主要以中小城市普通商品住宅为主，市场定位独特，公司质地优良，且土地储备丰富，未来将继续保持高速增长；福星股份市值虽小，但作为湖北省实力较强的区域龙头，业绩同样有优异的表现。
三、估值及证券市场表现
2011年6月21日，沪深300指数由年初的3155点下跌至2900点上下，跌幅7.29%，由于受数据疲软及房地产调控政策和货币政策的影响，证券市场情绪对房地产业颇为负面，大部分中小市值公司的股票表现差强人意。从过去13周的股价表现统计来看，大市值的公司里面有5家取得正收益，虽然小商品城（-31.4%）表现最为差劲，但整体来看，大市值的公司表现还较为满意，而23家中小市值里面，取得正收益的仅有4家，分别为泛海建设（+0.9%）、滨江集团（+5.2%）、北京城建（+8.2%）和亿城股份（+17.2%）。
“行业年度数据汇总统计”表显示，07-10年行业年平均PE呈现逐年下降的趋势，由07年的60.1拉低到10年的23.1。房地产行业近几年业绩高速增长，但市值的变化度未有协调反映其高成长性。2010年更是由于受到政策调控等因素的影响，平均PE达走低至23.1，是过去四年的最低水平。因此从业绩与估值角度来看，房地产板块估值处于底部，目前估值仍有向上提升的机会。我们认为即使在房地产调控政策压力犹存，货币政策继续从紧的背景下，房地产行业今年仍将保持一定的业绩增速，在条件适当的情况下，这些业绩的增速将有可能转化为推升股价上行的动能。小心选股，谨慎配置，或许要好过完全忽略这个行业的策略。
四、行业及政策分析
2011年1-5月，全国房地产开发投资1.87 万亿元，同比增长34.6%，增幅较上年同期下降3.6个百分点，但较1-4月上升0.3个百分点。其中住宅投资1.33 万亿元，同比增长37.8%，占房地产开发投资的比重为71.1%。5月当月，房地产开发投资5397亿元，同比增长35.4%，较4月上升0.8百分点。自2010年以来房地产开发投资增速和住宅投资增速均维持在30%以上的高位运行。
从数据看，房地产开发投资同比增长回升，距去年5月最高的38.24%只有近四个点，主要由于企业仍在进行项目的补充开发，来满足今后市场的需求。此外，国家加大了保障房的建设，这部分新增对房地产开发投资保持较好增长起到很好的作用，从3月份开始房地产开发投资中住宅投资增长加快明显。预计上半年房地产开发投资同比增长仍将保持较好增长。
1-5月，房地产企业开发资金来源3.23 万亿元，同比增长18.5%，增速有所回升，但仍小于投资增长速度，开发商资金压力偏紧。资金来源中的国内贷款1-5月增速仅4.6%，占比17.9%，增速与占比均处历史低位。1-5月个人按揭贷款增速-8%，连续4个月为负。
5月份新开工面积1.93亿平米，增速从4月份的26.74%跌落至22.01% 。1-5月，房屋新开工面积7.61亿平米，同比增长23.8%，增速较1-4月下降0.6个百分点。自2010 年6月以来，新开工面积累计增速仅在2011年4月时有所上升，其余均处于下降通道。新开工面积累计增速的下降，将促使施工面积增速未来进一步下降。
1-5月，全国商品房累计销售面积3.29亿平米，同比增长9.1%，增速较1-4月提高2.8个百分点；全国商品房累计销售金额1.86 万亿元，同比增长18.1%，增速较1-4月提高4.8个百分点。按此计算1-5 月的销售均价为5654元/平米，同比增长8.3%，与1-4月基本持平。其中，5月当月商品房销售面积8034万平米，同比增长18.5%，环比增长10.7%；销售金额为4542亿元，同比增长36.2%，环比增长15.7%；按此计算的销售均价为5654元/平米，同比增长14.9%，环比增长4.5%。5月销售回升主要由于开发商推货量较4月有明显增加以及去年5月份受调控影响销售下滑明显，基数较低造成的。今年6月销售受传统旺季和市场可售上升等因素影响，预计将仍有上升。
市场景气方面，截止2011年5月，国房景气指数持续回升，从去年12月的低点101.79回升到今年5月份的103.20，与去年底的低点相比增长1.41个点；与去年同期相比指数回落1.87个点，同比下降1.78%。今年以来商品房市场的销售状况良好，同比略有增长。但由于受到房价上涨过快带来的压力，2月份国家出台了新“国八条”、上海及重庆二地出台了房地产税、北京限购条件加严及限购推广城市增多等种种调控措施、中央要求地方各政府在3月底出台房价调控目标，二月底至4月初市场销售下降较为明显。预计国房景气指数短期波动不大。
五、公司点评
由于房地产市场的走向目前仍不够明朗，或许将出现明显的拐点，因此本期我们重点推荐财务稳健，周转能力强的行业龙头企业保利地产和万科A以及质地优良的中小盘公司荣盛发展。下表为房地产行业公司数据汇总统计：
保利地产 公司2011年1季度营业收入有所下降，但得益于公司经营能力的提升，毛利率大幅提高使得经常性净利润实现26%左右的增长。公司2011年的业绩确定性较强，而丰富的土地储备以及加快周转的经营策略将使公司在未来两年有充沛的可销售资源，未来业绩具有较大的发展空间。受房地产行业政策调控影响，市场对于地产股预期悲观，目前公司估值处于低位。我们认为公司未来3年能继续保持40%的年复合增长率。
万科A 万科企业股份有限公司是中国最大的专业住宅开发企业，业务遍及珠江三角洲、长江三角洲、环渤海等区域的30个城市。目前公司在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、青岛、武汉等城市市场占有率第一，在珠海、福州、上海、苏州、长春等城市占有率第二。销售额方面，2010年公司北京、深圳的销售额首次突破百亿，销售规模在50亿以上的城市也由2009年的3个增加到8个。2011年1季度，公司营收和扣除非经常性损益后的净利润分别为79.70亿元和11.86亿元，同比增长6.20%和10.01%。公司财务稳健，周转能力强，目前股价在JW4点中的A点，处于较为理想的中长期买入价位。
荣盛发展 公司致力于中等城市商品住宅的规模开发、跨地区专业化经营的国家一级房地产开发企业。目前，公司已经在8省15个城市有开发项目，且在主要项目城市以外的多个地区收入均有大幅增长，区域集中风险下降，异地业务拓展成效显著。随着公司快速拿地扩张以及开工规模扩大，公司已经进入了快速成长期。目前股价也在JW点中的A点，是我们君亮估值聚焦“成长+收益”的好股票。
