世联地产：成长稳健又不乏突破

 

      作为国内最早进入房地产一手代理市场的企业，世联地产的代理销售业务及顾问策划业务雄踞国内榜首。2009-2012年代理销售业务规模由5.10亿元扩张到13.04亿元，顾问策划业务规模由1.58亿元扩张到4.12亿元，随着房地产市场的持续转暖它们仍在以稳健的步伐向上攀升。

 

      不得不提的是，自去年年底收购青岛雅园物业以来，公司将其发展触角延伸至资产服务、金融服务业务领域，并在原有住宅物管的基础上加入了非住宅物管业务，昭示着大物管时代的来临。综合新老业务的发展，世联地产为投资者呈现了一条稳健而又不乏突破性的成长之路。

 

      世联地产成立于1993年，2009年上市，是A股首家房地产综合服务企业。公司最初发祥于深圳，并确立了在珠三角地区的竞争优势，之后扩张至长三角、环渤海等各地区。2012年公司新加入了资产服务及金融服务业务，2013年中期代理销售、顾问策划、经纪业务、金融服务、资产服务各占主营业务收入的72.50%、19.13%、0.74%、3.18%和4.24%。

 

 

      公司是国内最早进入房地产一手代理的企业（目前市场份额约4%），除了先占优势，还具有很强的专业性以及公关能力，更重要的是拥有丰富的客户资源，服务客户包括香港中旅、中国海外、中信集团、深业集团、万科地产、华侨城地产、招商地产等300家地产机构。经过20年的深耕运作，公司已经积累了数百个楼盘的详细销售数据以及超过100万条的客户信息，为其顺利完成代理销售提供了不少渠道便利。

 

      2009年上市之初，公司布局城市只有21个，到2012年底增加至39个，2013年中期已达到43个。2009-2012年间，公司营收规模由5.11亿元增加至18.78亿元，扣除非经常性损益后的净利润由0.69亿元增加至2.08亿元，利润复合增速达到32%，业绩成长十分靓丽。

 

 

      公司业务可分为新、老业务两块，老业务是指一手代理业务、顾问策划业务、二手房经纪业务。首先，1-9月代理业务收入12.50亿元，同比增长63.43%，占主营业务收入的72.62%，是利润的主要来源。公司直接受益于房地产销售额的持续增加，1-9月共实现代理销售额2208亿元，较上年同期增长57.15%，除去已结算部分仍剩余1707亿元。由于此处的代理业务销售额是按收取定金口径计算的，因而对未来业绩具有较强的锁定性，预计未来3至9个月确认代理费收入11.6亿元。其次，顾问策划业务收入3.28亿元，同比增长17.74%，表现稳定；经纪业务依然延续了下滑趋势，同比下降9.33%至0.13亿元。

 

      2012年1月起，公司相继完成了对青岛雅园物业管理有限公司、深圳世联投资有限公司、深圳市盛泽融资担保有限责任公司的股权收购，奠定了在资产服务及金融服务中的基础。经历一年多的成长，两大新业务在公司综合营收中的占比已达到7.38%。具体看，前三季度资产服务收入0.75亿元，同比增长22.72%；金融服务收入0.51亿元，同比增长306.82%，增长势头迅猛。

 

      值得一提的是，10月份全资子公司世联兴业资产管理公司完成了对北京安信行的60%股权收购。安信行成立于2000年，为国家一级物业管理资质，2013年曾先后为70余家企业及政府机构提供了物业管理及企业行政外包服务。此次收购是公司进入非住宅物管市场的首次尝试，在丰富资产服务业务产品线的同时拉开了大物管市场的序幕。

 

      综合而言，代理业务使得公司短期业绩高度锁定，中长期则受益于房地产市场复苏、大物管市场的扩张以及金融服务业务的快速增长。

 

 

      公司预计2013年度归属于上市公司股东的净利润变动幅度为30%至60%，鉴于新老业务的优秀表现，市场一致预期未来三年公司业绩年复合增速可在35%左右。以最新股价计算，世联地产当前PE为17倍，拖移PE为18倍，均低于过往中位29倍，且PEG仅为0.47倍，股价向上空间较充裕。

 

      世联地产在君亮估值系统中被归为积极成长股，成长性评级为1，安全性评级为2，现处于估值评级的B点位置，即估值合理区域。更详细的介绍，请参见股票估值网中最新一期世联地产的个股报告。