如何寻找戴维斯双击带来的财富倍增机会？
2016-04-25 | 文章来源：中股价值线 | 成为付费会员
8月7日至8月9日，主题为“跨越与去地产化浪潮”的2017博鳌房地产论坛在海南三亚陵水蓝湾绿城威斯汀度假酒店举行。800多位来自全国各地，港澳及海外地区的，地产界、经济金融界及政府协会等房地产及相关行业人士出席。
对于房地产的当下及未来，地产大咖相对乐观，但金融界的大咖则普遍悲观。唯一相同的是，都认同未来房企强者更强，两极分化，并积极探索房企跨越或转型之道。
关于销售
下半年全国商品房销售下调
住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一指出，房地产市场调控取得初步成效。下半年控房价、防风险的力度不会放松，房价上涨较快的三四线城市也有可能出台限购限贷措施。全国商品房的销售额、销售面积和房地产开发投资的增速将会下调，但全国全年的销售指标肯定还会超过2016年的最高水平。
朱中一称，目前绝大多数居民已基本解决了住房问题，今后房地产行业的发展必将进入增速下降、结构调整和品质提升的常态时期。由于城镇化还在持续推进的原因，房地产市场的总规模仍然很大。
著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲表示，我国土地稀缺程度是世界上最高的国家之一，但租住率几乎是世界最低的。中国各种区域人群的住房自有率确实很高，农村可能是最高的，达到了80%；此外小城镇，中等城市、大城市也都有80%，“这么一看确实好像住房需求没了”。
但是，我们正处在城市化进程当中，不光城里人收入提高了要改善居住，而且有了孩子尤其是二胎家庭更需要换房。“农民要进城，在小城市买个房子；小城市的人要到中等城市，在地级市买个房子；地级市的人要到省会买个房子，省会的人到北上广深买房子”。樊纲认为，类似的购房刚性需求会持续较长时间。
关于风险
地产挣钱舒服，也要为风险做准备
在东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇看来，中国的富豪大概分两类，一个是科技新贵，一个是地产大亨。“之所以有这样的现象，是因为我们经历了一个快速城市化的过程，一般人如果做不了科技新贵，可以加杠杆做房地产，还可以赢”。
邵宇认为，房地产行业挣钱是比较舒服的，因为它既挣到了经济增长的钱，也挣到了印钞机的钱，还能挣到隔壁老王的钱。他强调，中国有660个城市，2800个县，但真正被限购或者出台政策的城市大概也就30个左右。
“如果所有的城市都在涨，我们觉得这是过热。但如果只是在重点城市，这就是中国的老百姓用钱和用脚对未来经济增长的格局投票，建议大家重点关注这样一些区域。其他的地方可以做一些另类地产，搞搞农业、生态、旅游。”
不过，在提到未来经济形势时，邵宇并非乐观，“1998年金融危机，2008年全球金融危机，明年是2018年。”他认为，全球五大主要央行的印钞机都将开始停止印钞，这就意味着金融周期已经很快将要达到顶峰，“我们还是要为即将出现的风险做好准备。”
交通银行首席经济学家连平指出，房地产离不开金融，属于资本和金融属性非常高的一个行业，“因此泡沫的破灭一定是跟金融在这个行业中间的运作出现很大的问题伴随而生”。
连平指出，如果从一个发展的时期和一个阶段来看，房地产市场目前增速是开始回落的。“我们还有的是时间筑牢我们的防线，改变我们的风险的态势，使得房地产能够保持一个平稳、较快的运行”。
关于未来
明年政策预期未必对房产行业有利
“如果没有三四线城市销售大增，很难看到现在房地产格局还这么乐观。”瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光表示，明年的宏观政策预期未必对房地产行业很有利。
“以往调控之后，房地产的销售同比大幅下降，从50%一下子跌到0，但是这一次从40%降到20%，用了一年的时间。”沈建光表示，房地产行业跟宏观政策密切相关，这一轮房地产调控跟以往最大的区别是过去调控都是全国一刀切，这次是因城施策，一二线城市调控，三四线城市还在鼓励去库存，所以周期拉长了，下降的程度放缓了。
沈建光认为，今后5年宏观政策还是以供给侧改革为主，中央已经把防范金融风险放在首位，去杠杆、降低债务率会是重中之重，所以银行的紧缩会是一个重点。
他判断，房地产过热的很多负面影响还是会存在。像财政金融改革，对整个税收、土地制度的变化，可能都会对中国房地产业发生很大影响。
未来十年房价能不能涨要看地产增速条件
国泰君安首席经济学家林采宜认为，中国房地产市场已经进入拐点，房价大升时代结束了。过去15年，驱动中国房地产市场暴涨的因素首先是人口，此外是收入增长。从2000年到2016年，城镇居民的可支配收入从6200元增加到3.3万元，居民的可支配收入增加了5 ．5倍，这意味着每年复合增长率超过10%，大概11%到12%之间。
林采宜认为，“未来10年房价还能不能涨主要看过去15年支撑房地产高速增长的条件还在不在。”她指出，90年代开始趋严的计划生育使得未来10年中国进入婚育 人 口 的 数 量 会 递 减40%。
林采宜指出，收入高增长的时代结束了，人口高增长的时代也结束了。现在收入增长放缓，刘易斯拐点影响的不仅仅是劳动力的价格，同时影响的还有对城市房地产的刚需。
她表示，“预期房价不涨，甚至会跌的时候，很多购房的需求都会分崩瓦解”，“所以说政府公布的土地增加供给的政策本身调整的不是市场实际的土地供应量，而是大家对未来房价的预期”。
林采宜指出，地产商从建筑商变成服务商，从制造业走向服务业将是趋势。“凡是往多元化走的，5年后要么它走没了，要么它走到别的行业了，地产商真正的出路是一个升级换代”。
而龙湖集团副总裁袁春认为下半年市场很难预测，“我的态度是相对比较保守的，我认为今 年 其 实 很 难 能 突 破20 16年12万亿的天花板。”
“大象或比兔子跑得快”
保利地产集团副总经理余英认为，我国的房地产经过了二十年发展，到2016年已经达到总量峰值。他预计，未来三年的成交面积、成交金额都将会达到历史高位水平，“预计十三五期间仍将维持十二五期间的50亿平米的规模，未来三年房地产行业还将持续年均1 0万亿的量级”。
余英对比15个大中城市历年来一二手成交的对比，发现二手房成交与一手房成交差距已经在逐渐变小，比例已经小于1。与此同时，住宅资产经营管理的规模也达到了20 0万亿级别，住宅资产管理的未来前景会超过我们的想象。
余英表示，在此情况下，T O P10或者T O P20房企存在着大象比兔子跑得快的可能性，强者衡强，分化严重。
采写：南都记者 邱永芬 实习生 练荣双
全国商品房的销售额、销售面积和房地产开发投资的增速将会下调，但全国全年的销售指标肯定还会超过2016年的最高水平。
——— 朱中一
农民要进城，在小城市买个房子；小城市的人要到中等城市，在地级市买个房子；地级市的人要到省会买个房子，省会的人到北上广深买房子。 ——— 樊纲
住宅资产经营管理的规模也达到了200万亿级别，住宅资产管理的未来前景会超过我们的想象。
对于房地产的当下及未来，地产大咖相对乐观，但金融界的大咖则普遍悲观。唯一相同的是，都认同未来房企强者更强，两极分化，并积极探索房企跨越或转型之道。
关于销售
下半年全国商品房销售下调
住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一指出，房地产市场调控取得初步成效。下半年控房价、防风险的力度不会放松，房价上涨较快的三四线城市也有可能出台限购限贷措施。全国商品房的销售额、销售面积和房地产开发投资的增速将会下调，但全国全年的销售指标肯定还会超过2016年的最高水平。
朱中一称，目前绝大多数居民已基本解决了住房问题，今后房地产行业的发展必将进入增速下降、结构调整和品质提升的常态时期。由于城镇化还在持续推进的原因，房地产市场的总规模仍然很大。
著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲表示，我国土地稀缺程度是世界上最高的国家之一，但租住率几乎是世界最低的。中国各种区域人群的住房自有率确实很高，农村可能是最高的，达到了80%；此外小城镇，中等城市、大城市也都有80%，“这么一看确实好像住房需求没了”。
但是，我们正处在城市化进程当中，不光城里人收入提高了要改善居住，而且有了孩子尤其是二胎家庭更需要换房。“农民要进城，在小城市买个房子；小城市的人要到中等城市，在地级市买个房子；地级市的人要到省会买个房子，省会的人到北上广深买房子”。樊纲认为，类似的购房刚性需求会持续较长时间。
关于风险
地产挣钱舒服，也要为风险做准备
在东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇看来，中国的富豪大概分两类，一个是科技新贵，一个是地产大亨。“之所以有这样的现象，是因为我们经历了一个快速城市化的过程，一般人如果做不了科技新贵，可以加杠杆做房地产，还可以赢”。
邵宇认为，房地产行业挣钱是比较舒服的，因为它既挣到了经济增长的钱，也挣到了印钞机的钱，还能挣到隔壁老王的钱。他强调，中国有660个城市，2800个县，但真正被限购或者出台政策的城市大概也就30个左右。
“如果所有的城市都在涨，我们觉得这是过热。但如果只是在重点城市，这就是中国的老百姓用钱和用脚对未来经济增长的格局投票，建议大家重点关注这样一些区域。其他的地方可以做一些另类地产，搞搞农业、生态、旅游。”
不过，在提到未来经济形势时，邵宇并非乐观，“1998年金融危机，2008年全球金融危机，明年是2018年。”他认为，全球五大主要央行的印钞机都将开始停止印钞，这就意味着金融周期已经很快将要达到顶峰，“我们还是要为即将出现的风险做好准备。”
交通银行首席经济学家连平指出，房地产离不开金融，属于资本和金融属性非常高的一个行业，“因此泡沫的破灭一定是跟金融在这个行业中间的运作出现很大的问题伴随而生”。
连平指出，如果从一个发展的时期和一个阶段来看，房地产市场目前增速是开始回落的。“我们还有的是时间筑牢我们的防线，改变我们的风险的态势，使得房地产能够保持一个平稳、较快的运行”。
关于未来
明年政策预期未必对房产行业有利
“如果没有三四线城市销售大增，很难看到现在房地产格局还这么乐观。”瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光表示，明年的宏观政策预期未必对房地产行业很有利。
“以往调控之后，房地产的销售同比大幅下降，从50%一下子跌到0，但是这一次从40%降到20%，用了一年的时间。”沈建光表示，房地产行业跟宏观政策密切相关，这一轮房地产调控跟以往最大的区别是过去调控都是全国一刀切，这次是因城施策，一二线城市调控，三四线城市还在鼓励去库存，所以周期拉长了，下降的程度放缓了。
沈建光认为，今后5年宏观政策还是以供给侧改革为主，中央已经把防范金融风险放在首位，去杠杆、降低债务率会是重中之重，所以银行的紧缩会是一个重点。
他判断，房地产过热的很多负面影响还是会存在。像财政金融改革，对整个税收、土地制度的变化，可能都会对中国房地产业发生很大影响。
未来十年房价能不能涨要看地产增速条件
国泰君安首席经济学家林采宜认为，中国房地产市场已经进入拐点，房价大升时代结束了。过去15年，驱动中国房地产市场暴涨的因素首先是人口，此外是收入增长。从2000年到2016年，城镇居民的可支配收入从6200元增加到3.3万元，居民的可支配收入增加了5 ．5倍，这意味着每年复合增长率超过10%，大概11%到12%之间。
林采宜认为，“未来10年房价还能不能涨主要看过去15年支撑房地产高速增长的条件还在不在。”她指出，90年代开始趋严的计划生育使得未来10年中国进入婚育 人 口 的 数 量 会 递 减40%。
林采宜指出，收入高增长的时代结束了，人口高增长的时代也结束了。现在收入增长放缓，刘易斯拐点影响的不仅仅是劳动力的价格，同时影响的还有对城市房地产的刚需。
她表示，“预期房价不涨，甚至会跌的时候，很多购房的需求都会分崩瓦解”，“所以说政府公布的土地增加供给的政策本身调整的不是市场实际的土地供应量，而是大家对未来房价的预期”。
林采宜指出，地产商从建筑商变成服务商，从制造业走向服务业将是趋势。“凡是往多元化走的，5年后要么它走没了，要么它走到别的行业了，地产商真正的出路是一个升级换代”。
而龙湖集团副总裁袁春认为下半年市场很难预测，“我的态度是相对比较保守的，我认为今 年 其 实 很 难 能 突 破20 16年12万亿的天花板。”
“大象或比兔子跑得快”
保利地产集团副总经理余英认为，我国的房地产经过了二十年发展，到2016年已经达到总量峰值。他预计，未来三年的成交面积、成交金额都将会达到历史高位水平，“预计十三五期间仍将维持十二五期间的50亿平米的规模，未来三年房地产行业还将持续年均1 0万亿的量级”。
余英对比15个大中城市历年来一二手成交的对比，发现二手房成交与一手房成交差距已经在逐渐变小，比例已经小于1。与此同时，住宅资产经营管理的规模也达到了20 0万亿级别，住宅资产管理的未来前景会超过我们的想象。
余英表示，在此情况下，T O P10或者T O P20房企存在着大象比兔子跑得快的可能性，强者衡强，分化严重。
采写：南都记者 邱永芬 实习生 练荣双
全国商品房的销售额、销售面积和房地产开发投资的增速将会下调，但全国全年的销售指标肯定还会超过2016年的最高水平。
——— 朱中一
农民要进城，在小城市买个房子；小城市的人要到中等城市，在地级市买个房子；地级市的人要到省会买个房子，省会的人到北上广深买房子。 ——— 樊纲
住宅资产经营管理的规模也达到了200万亿级别，住宅资产管理的未来前景会超过我们的想象。
