市销率最低的股票分屏

　　在一次次的传言、试探之后,影响中国房地产市场多年的限贷政策开始松动。昨天,央行、银监会联合发文修改首套房的认定标准,首套房贷款已结清再购房视为首套房,对于未限购地区的多套房政策也同样放开,已经结清可以享受首套房政策。同时,央行重申了房贷利率最低7折的政策。不过记者昨天从银行了解到,目前银行层面尚未有操作细则,很可能将在十一长假之后全面执行。

　　1 房贷结清再贷算首套

　　政策:对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　解读:此前,北京地区一直是按照“认房又认贷”的标准执行,即是否是首套房,要看家庭名下是否有房产,是否有过房贷记录,两个条件有其中任何一项即不能算作首套房。

　　王女士2009年在北京贷款购买了一套60平的房子,但是随着结婚生子王女士觉得房子不够用了,一直想换一个大一点的房子,而按照之前的政策,王女士只能算作二套房,首付比例要提高到70%,而且贷款利率也要上浮1.1倍,王女士表示压力很大。“新政出来之后,卖掉60平米的小房子,可以再补点首付款换个大一点的房子,这样依然可以算作首套房,压力减轻了不少。”王女士说。

　　民生证券宏观分析师管清友认为,如期兑现,配合住建委对普通住宅认定标准的松动,购房者首付资金要求下降,改善型需求短期或集中释放,一线城市、核心地段需求将明显回暖。

　　2 利率7折再现有点难

　　政策:对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

　　解读:这并非新政策,在此之前首套房的利息下限一直是7折。2010年房地产调控之后,7折的房贷就基本消失了。目前北京地区首套房利率最低折扣也仅为9.5折。

　　银行人士昨天对新京报记者表示,7折那只是下限,绝大部分贷款不会那么低,否则银行要亏本。管清友也认为,重申利率7折下限意义不大,目前银行基本对房贷实行基准利率,自由定价体系下,房贷利率触及下限的可能性不大。

　　目前贷款基准利率为6.55%,如果打7折则为4.585%。按照100万元20年的商贷计算,购房者本息合计179.6万元,月供7485元;而如果利率7折,本息合计152.9万元,月供6370元,月供可减少1115元。

　　3 二套房认贷不认房

　　政策:在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

　　解读:这条新规意味着无论名下有几套房,只要把贷款结清了,都可以按照首套房来认定,这条政策争议也较大。这一条并不是直接针对刚需,有利于房产投资者。不过,在投资房产较多的北上广深地区暂时未取消限购,因此这条新规暂时没有影响。已经放开限购的地区,目前成交量价齐跌,可售房源处于历史高位。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,此次“房贷新政”的实际效果各方不应过于乐观,其实际影响仍有待市场观察。